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房地产增值税附加纳入抵扣范围,企业会买很多房子?|lol官方合作网站


本文摘要:从5月1日起,试点范围将不断扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业,未纳入所有企业新增房地产的增值税纳入抵扣范围,确保各行业税负只降不增。许多业内人士指出,这项新政策不会对商业地产市场的去库存化起到一定作用,也不会促进部分企业批量建设写字楼,但其影响力有限。

3月5日,李克强总理在政府工作报告中明确表示,将继续扩大财政赤字,主要是增税减费,进一步减少企业支出。今年将采取三项措施。一是全面实施营地改革。

抵扣

从5月1日起,试点范围将不断扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业,未纳入所有企业新增房地产的增值税纳入抵扣范围,确保各行业税负只降不增。据报道,商业地产行业出现了大量的幸福感,企业未来将重新加入买家大军,这已成为许多项目微信草稿的主题。那么这个政策是专门针对商业地产去库存对楼市的影响。

商业地产的春天来了吗?企业会大量买房吗?只是没那么简单。许多业内人士指出,这项新政策不会对商业地产市场的去库存化起到一定作用,也不会促进部分企业批量建设写字楼,但其影响力有限。额外的房产,很难搞清楚怎么算,才能计入抵扣。

3月7日,财政部部长楼继伟就金融工作和财税改革等问题向记者提问。当被问及营改增涉及的问题时,楼继伟回应:今年5月1日的营改增计划是不提高17%的标准税率,但可以扣除额外的房产。很明显,楼继伟认为,建筑业、房地产业、金融业、生活服务业应该划入营业税,改为增值税,这是接下来最难解决的问题。这四个行业约占960万户,对应营业税1.9万亿,约占原营业税总收入的80%。

楼继伟特别强调,在即将到来的营改增中,房产抵扣对象是指新增房产,之前的存量房产不计入抵扣范围。据国家税务总局统计,尚未改革的建筑业、房地产业、金融业、生活服务业,涉及纳税人近1000万人,是纳入营改增的两倍。这些行业户数多,业务形式丰富,尤其是房地产和金融行业的增值税制度设计是一个难题。

因此,税率、计税方法、抵扣方法、纳税地点等税制要素的科学设计和过渡性政策的合理安排关系到营改增试点的稳步推进。楼继伟此前回应称,房地产过去不计入进项税额抵扣,以后可以计入抵扣。理论上讲相当于所有行业都受益,所以计算很没用。同时,房地产的形式也没有太大的不同,比如写字楼和工厂,买的租的等等。

设计比较混乱,完全涉及所有企业,没有办法做明确的计算,但也不会有大概的估计。新政与财税体制改革有关。企业能减半多少税还要等细则落实。

新政

新政实施的背景是,营改增改革是我国“十二五”期间财税体制改革最重要的任务之一,2015年是“十二五”期末。其初衷是争取到2015年全面完成营地改革的改革目标。今年1月,李克强总理在座谈会上明确表示,今年要全面推进营改增,增加部分税收项目的投入扣除,进一步大幅度减轻企业税负。

因此,许多资深业内人士指出,新政的实施是由于中国财税体制改革的最重要内容。目前,营地改造建设的时间窗口已经具体到今年5月1日;将增值税不计入所有企业的附加房地产抵扣范围的设想应是 同时,目前只是规定了营改增完成的时间窗和减轻企业税负的方向。所有的税收政策细则都还没有落实,最后增值税怎么算还不得而知。

营改增

房地产增值税附加纳入抵扣范围,企业需要增加多少税费并不确切。商业地产市场不会受到一定程度的影响,但具体实施细则出来后才会被告知。

建设地产副总裁陈回应。新政是锦上添花。刺激租赁给企业转售办公楼。新政是否会从根本上影响楼市商业地产的去库存化?企业会买很多房子?输家投资总经理方方指出,这是对新政的过度理解。

新政的思路应该是在营改增整体推进的背景下,通过购买房地产来减少企业的进项税额抵扣。由于房地产的特殊性,涉及的投入量小,扣税不会多;但与此同时,作为一种受欢迎的生产方式,房地产销售的数量和频率是有限的。从这个角度看,房地产涉及的进项税额抵扣是有限的。

方方指出,新政的实施对企业来说是锦上添花。就像最近新出台的住宅楼契税免税政策一样,需要进一步推动购房者大力下单,但很少有购房者会单纯因为这个免税而要求买房。但是相对于房屋总量来说,契税减免涉及的金额还是很有限的,会起到决定性的作用。据她解释,如果完全考虑免税额度,其实企业不会更不愿意自由选择一些优惠政策的工业园区来工作。

目前很多工业园区,只要满足一定条件,出售写字楼就不会有价格优惠;进入办公室后,很有可能政府会给予一定的退税,对企业的刺激相当大。另外,从买家的角度来说,个人和企业的差异还是比较大的。

抵扣

企业买房不仅各方面都便宜,卖的过程也更简单。所以企业投资买房的可能性远远小于个人。首先,与个人相比,企业销售写字楼的税负要低得多,无论是持有者还是销售。仅这部分不足以抵消附加不动产的增值税抵扣。

企业主不妨自由选择以自己的名义买房。其次,企业卖给写字楼,写字楼是企业从此的固定资产。

一旦破产涉及诉讼,更容易被禁止还债。再者,很多企业都有合伙人,公司资产和个人资产几乎是两回事。所以,最有可能被新政刺激来卖的企业,是那些已经有市场需求、开始新业务或正在出租写字楼的企业,他们不会更倾向于倒卖写字楼。

从这个角度来看,新政的好处是有限的。商业地产行业很多人最终达成了一致,达成了这样的共识。


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